北京楼市限购差3天满一年 交易额约减近3000亿(图)

李振国

　　楼市限购政策实施还差3天就将满一年。据记者上午得到的最新数据显示，截至2月11日，限购一年来，新盘同比下跌两成，二手房暴跌五成。新盘、二手房均价都出现不同幅度的下跌。按目前成交一套超过200万元的均价来计算，这一年，楼市交易额骤减近三千亿元。
　　成交量
　　总量下降超四成 交易额少3000亿
　　北京中原市场研究部统计数据显示，截至2月11日，限购一年来，新建住宅成交量及二手房住宅成交量均比限购前一年大幅下降。市场住宅总成交量同比下降超过四成。

　　北京市住宅交易成交情况(单位：套)
　　限购一年来 限购前一年 同比降幅
　　新建住宅 83541 106999 21.9%
　　二手住宅 96996 207376 53.2%
　　总成交量 180537 314375 42.6%
　　近14万套住宅签约量的减少，按照单套签约均价超过200万元计算，最近一年市场住宅包括商品房、二手房签约市价达到了近3000亿元。
　　另外，成交量也出现结构性变化，郊区项目占比明显上涨。如房山区，在限购前一年成交量仅占全市的9.6%，而最近一年占比达到了12.2%。密云的成交量占比也达到了5.4%，而在限购之前一年占比为4%。
　　成交价
　　新盘均价降幅小 二手房抗压能力减弱
　　而随着交易量的减少，开发商回笼资金的数量也受到严重影响，开发商不得不降价。总体来说，北京最近一年新建住宅均价为19955元/平米，再次降至2万元以内，同比下调了3.4%。
　　进入2012年，成交均价继续出现更明显的下调，2012年年内，北京新建住宅签约均价为17899元/平米。同比2011年1月份的22433元/平米下调了两成。
　　北京在限购一年内有住宅成交的项目合计为300个左右，其中在2011年8月份以后成交价格出现下调的项目占比达到了六成。成交均价下调超过5%的项目达到了100个左右。
　　相对于新盘成交均价的小降，二手房却表现出异常的不稳定。原本具备很强的抗风险能力，但是目前来看，反而更为脆弱，截至目前二手房均价同比下降近三成，三环内已经出现了低于两万的二手房。

　　分析
　　土地出让金降三成 降价要看供应量
　　北京市土地整理储备中心的数据显示，2011年全年北京土地出让金为1055.14亿元，同比减少587.26亿元，降幅高达35.8%。
　　著名房地产经济专家、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，受到持续而严厉楼市调控影响的“土地财政”，并非只有北京一地。包括上海、广州、深圳、杭州等地在内的土地出让金收入均呈现大幅下滑。
　　土地溢价的故事行将落幕之际，依靠卖地换取巨额财政收入的简单模式已经不可持续与复制。当各种新兴产业开始替代简单卖地成为北京、上海等地的新增长路径之时，房价的合理回归，总算具备了充足的“经济学理由”。
　　而北京中原市场研究部统计数据显示，相比限购前的9.29万套，而日前住宅库存为11.97万套，住宅库存量增加了2.7万套左右。
　　楼市调控已经初见成效。目前在北京楼市签约量依然低迷的情况下，成交价格是否下调将主要受到供应量的影响，一旦供应量突然上涨，局部区域将开始明显的价格调整。
　　目前通州、大兴等区域已经受到了库存量增加的影响出现了价格下调。房山等新增供应可能突然上涨的区域也存在价格率先变化的可能。

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　　非京籍人群购房量大跌八成
自“京十五条”执行一年来，受严格限购政策的影响，非京籍购房者所占比重下降两成多，非京籍人群的购房套数跌幅超过八成。
　　据伟业我爱我家市场研究院统计，自限购政策实施至今，非京籍购房个人比重下降25.1个百分点，其中外地个人购房者所占比重仅为11.2%，减少25.7%。
　　从成交套数来看，预计限购政策实施以后的一年间非京籍购房者购房仅0.65万套，同比前一年的3.22万套大幅下降83.9%。
　　伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析认为，“限购令”精确打击了外地购房需求，使得原本贡献了楼市超过三分之一总成交量的外地购房需求几乎减少了八成。
　　虽然极少数实力较强的外地购房者通过企业购房规避了限购政策，造成了企业购房数量的增加，但规模有限不会改变市场大局。可见，“京十五条”执行一年来，楼市调控已经取得阶段性成果。