审计师揭房地产内幕：公共部位偷工减料成惯例(图)

李振国

在开发商降价的同时，如何保证其利润不降甚至提高呢？除去众所周知的地价下降从而使开发商土地成本降低的因素外，还有哪些招数可以帮助房企“合法”降低成本来呢？
开发全程严控成本
对此，一位熟悉行业内情的审计师告诉《每日经济新闻(微博)》记者，开发商可以通过施工过程中的全过程工程造价跟踪控制、结算审计等方式为开发商控制预算成本，从而达到节省建筑成本的目的。这两项可以为开发商节省大约3%~15%的建安成本。
一建筑公司的项目经理王某表示，对开发商来说，土地成本相对固定，成本控制主要在建安成本，这块占总费用的30%以上。通过整个流程的精细化操作，开发商可以从以下几个方面去降低成本：
一是优化工程设计方案，设计费用占工程项目总投资的比例很小，可能不到1%，但是，它对工程项目造价的影响程度可以达到75%以上。在选择设计方案的时候，要考虑合理划分地块，最大限度地利用土地资源及周围的市政设施，例如供暖、供水、供气管网等，合理确定并网的位置和方式，减少可变因素，从而降低建设成本和使用过程中的维护费用。
二是在建筑造型上减少不必要的造型和线条，可降低建设成本。框架结构和剪力墙结构，每平方造价可以相差200元左右。
此外，材料费在工程建安成本中约占70%，开发商通过 “货比三家”，进行批量采购可以进一步降低成本。
上述审计师则表示，由于目前人力成本也有上升趋势，开发商往往会采用清包人工的方式去控制这块成本。
道路和会所使用廉价材料
近期一些房企曝出的“质量门”事件，也确实印证了有部分开发商因为房价下调后降低房屋的建材标准，从而弥补利润的下降。
上述审计师告诉 《每日经济新闻》记者，大多数开发商不可能明目张胆地在工程建造过程中偷工减料以降低成本，因为这些行为一旦被发现，对开发商的打击可能是毁灭性的。但在一些购房者“看不见”的地方，却有可能采用各种手法去降低成本。比如现在通用的购房合同中，通常不会详细规定项目室外公共区间的材料标准或等级，而在这部分工程中，开发商降低一些用料标准并不影响安全，比如公共道路、小区会所等社区配套、市政设施等建筑材料的选取上，就完全可以降低标准。再比如，园区绿化用的树种，好树种和便宜树种价格可能相差十几倍，而用便宜树种替换好树种没有安全隐患，也基本不会引起购房者的注意，并且大多不会注明在购房合同里，即使购房者察觉，开发商也没有构成违约。
还有楼体公共部位，包括屋顶、外墙、大堂装修、门窗、电梯等。比如高速电梯调整为低速电梯、大理石装饰的公共部位变为瓷砖装饰等。另外，弱电系统的好坏也是节省成本的一个途径。
王经理也指出，在施工过程中，通过合理规划组织运输、就近选材，可以减少运费。加强施工现场的监管，减少协调成本；保证工期按时完成、加强工程质量控制杜绝返工等，也可以有效地控制成本。
作为承包建设的建筑方，由于建筑材料主要由甲方提供，乙方控制成本的途径主要在人力成本。建筑方在分包工程的时候，将工程分包给一些专业性不高的 “散兵游勇”，其费用也会比专业团队更低一些。上海某建筑公司工程部汪经理告诉《每日经济新闻》记者，目前这些“散兵游勇”的市场很广阔，据他所知，在上海的开发项目中占了不小的比例。