2 出不出手 48% 受访者今年不买房，16% 根本没计划
现在支持开发商继续向着高房价前进的还有钢丝需求论。当限购令出台的时候，开发区多家楼盘跟外地投资客撇清了关系，“我们楼盘主要面向的还是刚性需求客户，首次置业者。”“之前我们就不靠外来购房者，本地购房者是主力。”当时，记者采访在西海岸开发海景项目的某大鳄开发商。对于限购令下楼盘是否降价问题，开发商直言，“楼盘客户群主要是首次置业者，价格本来就很低，限购令对我们没什么影响。”但事实是开发区很多新小区至今入住率不高，房子空置率很高。
青岛楼市到底有多少钢丝？他们真的是开发商的救命稻草？本次问卷调查给出了答案。“你属于何种购房人群？”对于这个问题，受访者中72% 的选择是首次置业，24% 的受访者选择“改善性需求”、“投资需求”。也就是说在4322名受访者中，有3111人是“钢丝”。单是看这一数据，开发商无疑会偷着笑，7成市民早晚得买房。但接下来的数据会让开发商脸上多一些沉重。是的，“钢丝”需要买房，婚房、自住房等。然而面对“你计划什么时间买房”的问题，“钢丝”变得坚决了。在受访者中，仅有36% 计划在国庆节前后购房，也就是加入“金九银十”的购房大潮。有48% 的受访者明确答复：今年不买房！另外还有16% 的受访者更是选择“没有计划买房”。
“钢丝”们不着急买房，成交量肯定会下跌。根据市房地产交易中心的数据，8月份以来新房日成交量仅维持在200套左右，其中还有回迁房和保障房的支撑。
压抑了7个月的需求，多数购房者还是想知道下半年是否是买房时机。此次问卷调查数据显示，56% 的受访者认为下半年不是买房时机。实际上，在买房过程中，很多购房者都会问开发商现在该不该买房，得到的答复肯定是赶紧买，不买房价还涨。在采访中，张百忍向记者举了个例子：这个月初的时候，有个小伙子急匆匆向本人咨询买房事宜。我当时有些奇怪，那么年轻为房子这么烦心？莫非是个富二代，钱多无处安置？调查一下其行业收入，月收入不到3000元。但他要在青岛市区买房。当时我的答复很简单，直言让他暂时断了这个念头。
截至8月份，购房者受到的考验还是比较小的。9月份开始，青岛将有大约100家楼盘开始行动，开放售楼处、户型出炉等等。当然5万元左右的优惠还是有的。那时候，“钢丝”需要做决定了。但有一点必须清醒，不要跟风。
3 限购影响 过半购房者受影响，开发商也无奈
“钢丝”们的淡定，也让岛城的开发商很无奈。6月份以来，青岛低调开盘的楼盘多了起来，尤其是李沧区 。一家楼盘动辄500套的供应量，而单价则在8000元以上，自然一时难以消化。于是出现了这样的场景：几名值班售楼人员在售楼处无所事事，个别去其他楼盘看看情况。接到咨询电话先问是不是买房子的，担心是竞争对手摸底……
限购令更是开发商不想提的伤疤。“限购令是否会影响您在青岛购房？”根据此次调查的数据，52% 的受访者选择了“影响”，48% 选择“不影响”。“影响有两个层面的意思。首先是限购令的内容，因为限购令，购房者失去了购房资格，无法再购房。其次是限购令带来的影响，也就是说限购令让部分购房者看到了房价降价的希望，于是不买房子了，这也是限购令的影响。”参与此次调查的乔女士介绍说。
但在采访中，多数开发商还是不承认限购令的影响，不过越来越多的开发商铤而走险，顶风规避限购令。根据规定，外地购房者无法提供一年以上社保证明、纳税证明，不得购房。开发商“聪明”了，竟提出帮购房者搞社保证明、纳税证明。代价是购房者要交几千元的办理费用，他们也找代办公司办理。这一现象在开发区最为严重，甚至有些大鳄楼盘私下也敢这么搞。正如一位业内人士所说的，限购前售楼处门庭若市，限购后售楼处门可罗雀。开发商的无奈也在意料之中。
根据市房地产交易中心的数据，李沧区黑龙江路附近一家楼盘目前有607套住宅可售，最近仨月的成交量均维持在个位。5月份成交量为8套，6月份为4套，7月份为7套，8月份还没有成交记录。香港中路某高端楼盘，参考价到了4.2万/平方米，成交量更是惨淡。5月份成交3套，6月份成交4套，7月份成交3套。
4 首付几成 76% 市民嫌房价高，首付只能接受三成
青岛目前的房价高不高？现在买会不会买在峰顶上？在此次调查中，有3个问题与此相关。“您认为目前青岛商品住宅价格水平如何？”对于此问题，52%的受访者选择“较高，不能接受”。其余48%受访者平均分成了两派：“非常高，完全不能接受”、“还行，勉强接受”。根据中国指数研究院公布的数据，今年以来青岛在售商品房均价一直维持在9000～9500元/平方米。“房价高低还得分区域看。城阳区、李沧区供应量较大，在七区中有优势。市南区基本上是高消费人群的市场，四方区还要好一些，地价还没上来，房价低于市北区。”业内人士林宪周分析说。
“如果是贷款买房，您能承受的首付是多少？”对于这个问题，72%的受访者选择仅能承受三成以内。而目前银行的贷款政策已经收紧，即使是首次置业者也很难拿到三成的首付。“购房者想少交首付，还是总价问题。真正买起房子来还是很难实现的。”林宪周说道。
下半年的楼市你怎么看？下半年会不会有更严厉的调控政策？对于这个问题，36%的受访者认为会有。20% 则认为不会，有44% 选择了“不确定”。岛城楼市专家张百忍也参与了此次问卷调查，下半年调控政策方面，他认为楼市僵持局面不打破，还会有相关调控政策出台。
5 房子多大 八成选择中小户型，92% 选择单价1万以下
“如果有置业计划，您会选择哪个区域？”“考虑的户型面积是多少？”“单价多少会优先选择？”“购房时首要考虑的因素是什么？”……在楼市调控下，这些问题购房者的回答还是很一致的。购房区域方面，城阳区 、李沧区比例靠前，市北区 、开发区紧随其后。市南区和崂山区比较靠后，价格高成了阻挠。令人意外的是 ，四方区的选择比例最低，仅有8.9%，落后于其他6个区。
户型面积方面，中小户型最受青睐。76% 的受访者选择 60～90平方米的户型，4%则选择60平方米以下的小户型。改善性需求也占了一定比例，90～120平方米占了12% ，120平方米以上则有8%的受访者选择。
价格选择方面，呈现一边倒的态势，92% 的受访者选择单价1万元以下的房源。购房考虑因素则显得比较分散，价格因素、地段交通位列第一位，都是28%。也有16%的受访者优先考虑房子升值贬值问题。
此次问卷调查涉及的最后一个问题是“希望开发商如何应对下半年楼市”。这个问题的答案很有意思。48%的受访者建议开发商直接降价销售。也有28%希望开发商给点力，加大优惠力度。
改善需求
今年不“掺和”了
赵先生，30多岁，现在是岛城某房地产公司品牌策划经理，已经有房产了，属于改善性需求。是青岛户口，限购令也影响到了他的购房选择，毕竟只能再买一套房，选择很重要。“限购令肯定有影响，今年是不计划买房了。下半年并不是最好的购房时机。”赵先生向记者介绍说，“下半年的话，房价会下降，但降幅不大，郊区应该是最先的突破口。现在的房价已经非常高了，再买的话，会考虑崂山区。”政策方面，赵先生则认为下半年不会再有新的调控政策了。开发商可以通过赠送面积、物业费等营销让利手段将房子消化掉。
另一位改善性需求者，在李沧某大型公司任副经理，有经济实力，但今年不出手买房。“今年是不买了，我买会选择市南区，李沧区也可以。目前青岛房价还是比较高的 ，不能接受。如果楼市继续僵持下去，会有新的调控政策 。下半年开发商应该加大优惠幅度。”苗女士介绍说。
虽然“钢丝”、“改善需求”压抑住了，但有投资客却没有“死心”。在调查中，投资客刘先生便很坚决。“下半年可以买房子，国庆节前后我准备再买一套。房价不会跌的，需求摆在那里。”刘先生说道，“现在买，不能保证买在谷底，但房价肯定会上涨。”
◎楼市动向
7区二手房挂牌价继续下跌
8月16日，记者了解到，数据显示8月第二周(8月8日～8月14日)，青岛二手房住宅挂牌均价继续下跌，每平方米下跌339元，挂牌均价跌至3月份以来最低。市区挂牌均价为13795元/平方米。七区方面，开发区出现了上涨的情况，每平方米上涨了483元。城阳区跌幅最大，下跌了7.69%，每平方米下跌517元，市南区二手房挂牌价继续下跌，每平方米环比下跌600元。李沧区二手房挂牌均价上涨了，环比上上周涨幅为3.35%，每平方米上涨326元，挂牌均价为10048元/平方米，实际成交价格要低一些。市北区上周挂牌均价也有1.13%的跌幅，每平方米下跌154元，挂牌均价为13423元/平方米。四方区和崂山区上周挂牌均价下跌幅度较小，均在1% 以内，环比跌幅分别为0.87%和0.43%，每平方米分别下跌96元和80元，上周挂牌均价分别为11001元/平方米和18710元/平方米。
二手房成交量方面，上周青岛七区签约量依然处于低位。据青岛网上房地产的数据，上周青岛七区二手房共签约量仅为250套，单日成交量最高仅为61套。
“楼市调控大半年以来，青岛二手房市场在平稳中运行。房价的涨幅已经趋于零，成交惨淡却也能日渐趋稳，维持在一定水平。目前青岛二手房的价格有所松动，议价空间在6%左右。租赁市场却一直火热，据了解上半年青岛住宅的租金涨幅在一成左右，而写字楼的租金上涨幅度更大，相比调控之前的年初上涨超两成。造成这一现象的因素，除了调控本身将一部分购房者挤入租房的行列，上半年物价的上涨也成为租金上涨的另一个推手。”搜房网一位工作人员分析说，“据搜房网二手房数据监控中心的统计数据，市南区成为上周青岛七区中最受关注的区域。一直最受关注的市北区排名下降一位，位居第二。其余五区受关注度排行保持不变，城阳区仍然排名第三，位居第四的仍然是开发区。崂山区排名第五。七区中受关注度最低的仍然是四方区。”
# G4 J3 q0 {+ ]' l ◎记者手记
购房者不是开发商的救命稻草
8月份出现了很奇怪的楼市现象，本来说是20多家楼盘要开盘，结果等了半个月，一家楼盘都没有现身。新楼盘都哪去了？坊间有这样的说法：预售证申请难了，申请价格太高根本通不过，得重新申报。然而这并不是开盘量下跌的根本原因。开发商在打自己的小算盘——“金九银十”。去年的教训历历在目，正是因为国庆节日光盘的层出不穷导致调控政策失败，这让开发商舒服了。去年在经历了先喜后悲再喜的曲折后，今年开发商更有底气了。“任尔东西南北风”，丝毫不把限购令放在眼里。更是由开发商憧憬着明年的楼市春天，“明年或许限购令就取消了，有效期不是一年吗？”
不得不说，前两年调控政策的失败增强了开发商的自身免疫力，仍想通过制造热销场面浑水摸鱼。当然，开发商肯定自然视购房者为救命稻草，像去年一样。实际情况恐怕让他们失望了，“金九银十”并不是万能的，只是个噱头而已。2009年、2010年是成功了，然而2008年却是失败的，多家楼盘降价。开发商押注“金九银十”不明智，毕竟限购令下，多数购房者的选择还是观望不出手。更重要的是，8成岛城市民预测房价下跌。在房价预期下跌的情况下，多少人会出手？购房者并不是开发商的救命稻草。开发商的救命稻草还是自己，“主动降价，大幅优惠。”
文/图 记者 李晨
◎相关链接
多数中小开发商开始怕了
根据央行公布的2011年上半年金融机构贷款投向统计报告，上半年房地产开发贷款新增2098亿元，同比少增2325亿元，同比剧减53%。而企业自筹资金16463亿元，同比增长32.7%。问题是，随着有关部门对房地产信托等融资渠道日渐收紧，下半年房企自筹资金的前景同样令人担忧。知名分析师薛建雄认为，在一、二线城市成交量双双走低的销售压力下，开发商会加大新房供应，或将通过降价以求以价换量，隐藏的市场拐点也许会突然爆发。
渣打银行近日发布的房地产调研报告显示，石家庄 、成都等6座二三线城市的30家中小规模开发商中，有22家感到紧张或担忧。
美联物业本月9日发布的报告显示，刚刚过去的一周，多地一手住宅成交量冲高回落，京沪穗深四大一线城市新房成交量全线下跌，其中北京下跌幅度最大，跌幅近五成。二线城市除成都外，杭州和重庆新房成交量也有一到二成跌幅。另据中原地产监测数据显示，整个7月8个重点城市新房成交面积环比仅增5%，而十大标杆房企销售面积环比下滑11%。国家发改委再次强调，要坚持房地产调控政策不动摇，遏制住房价格过快上涨。从各种迹象来看，下半年政策方向趋严已是大概率事件。专家预测，楼市调控政策信号已清晰，即继续从紧，下半年部分热点城市房价将出现较大范围实质性下跌，并呈震荡走势。本报综合
（来源：半岛网-城市信报）
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