万亿债务压顶天量存货积仓 房企还能支撑多久?(图)

李振国

　　万亿债务、万亿存货两座泰山压顶，偿债高峰今年将至，八成房企去年完不成销售任务，绿城危机或揭开楼市“潘多拉”之盒
　　龙年经济大透视
　　楼市观察
　　曾被誉为中国房地产一艘航母、运营规模在上市房企中位列前五的中国绿城如今摇摇欲坠。龙年新春过罢，备受“信托门”、“破产门”、“行贿门”困扰的绿城，在1月底又传出因资金链紧张，拟再出售4个项目再套现60亿元。“绿城还能撑多久？”这个问号，其实也是人们对眼下越来越窘困的房企生存之路的疑问，原因在于，高负债、高库存已令众多开发商腹背受敌。
　　统计显示，今年上市房企约有万亿元债务年中逐步到期，而开发商总库存量达了历史高点的1.2万亿平方米。在熊市购买动力不足之际降价抢跑，究竟能有多大收效？开发商们似乎又比较悲观。
　　A
　　负债高企
　　万亿债务泰山压顶
　　绿城“信托门”凸显了开发商的融资困境和资金链危机。求贷无门的房企，大多不得不如绿城，走上通过信托融资的道路。
　　中金公司报告显示，2012年开始，房地产行业将迎来集合类信托偿付高峰，今年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元。其中三季度“集合类信托”融资将到期约1000亿元，其他季度也在350亿-500亿元。
　　而世联地产董事长陈劲松认为,年中逐步到期的远不止这个数，而是上万亿债务。他解释，房企除银行贷款之外还有4笔钱要陆续偿还，其中包括离岸的私募债、信托、房地产基金、民间借贷（俗称“高利贷”）。此外，政府债务、银行抵押贷款、上下游融资，包括建筑商参建和销售预售款，都在房地产体系中循环。
　　合富置业市场分析师龙斌认为，从统计局最新公布的数据看，2011年房企自筹资金大幅度增长28%，在资金来源中占比超过四成。贷款和按揭可视为直接来自银行的资金，两项合计占比四分之一略强，而过往至少要占三成以上，“这说明银行对房地产金融限制明显，房企借银行的钱很难，特别是中小房企”。
　　国泰君安报告指出，2012年中国地产市场的资金需求将达10.84万亿元，而包括开发商自有资金、商品房销售、银行贷款以及信托贷款等途径，房企只能筹集9.49万亿元。这也就意味着，今年资金缺口将达1.35万亿元。

　　B库存急增1.2万亿天量存货创历史高点
　　“2012年走势，关键要把握三大要素：政策、资金、存货。”在杨红旭看来，持续增加的存货压力或会“狠压”房价。
　　《10大典型城市住宅存销比再创新高》报告显示，截至2011年12月底，北上广深等10大典型城市，新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，比上年同期大增约40%。按过去6个月的平均成交量，这些存货需14.4个月才能消化完，再创近几年新高。
　　不久前出炉的《2011年度广东房地产市场分析报告》也敲响了警钟：全省一年内待售商品房面积近千万平方米，占总待售面积34.89%，明显高于前5年水平。
　　世联数据显示，北京、上海、广州、武汉等主要城市库存已接近或超过了2008年的历史峰值。2011年第三季度末，沪深两市145家房企总库存量达了1.2万亿的历史高点。
　　C销售堪忧85%房企去年任务未达标
　　广发证券1月对23家重点覆盖的A股上市房企进行电话调查结果显示，尽管万科、保利等国内龙头房企2011年整体销售不错，但依然有85%左右的被调查房企去年销售任务没有完成。
　　广发证券称，万科去年的销售目标完成率也只有93%。保利地产销售732亿元，销售目标完成率为92%。在剔除不可比因素后，仅招商地产、中南建设和中华企业等三家企业完成销售任务。而金融街、滨江集团、世茂股份、中天城投、苏宁环球和格力地产等12家开发商销售增速下降。
　　卖楼难，今年已注定是一个事实。但记者发现，开发商过冬良策其实不多。采访中，多数开发商坦言，没什么好办法，只能走一步看一步。不少房企以缓建或停工、裁员等方式暂时降低成本。
　　日前，万科公布2012年首份月报，显示今年1月实现销售119万平方米，销售金额122亿元，环比分别上升98.5%和109.7%。不过，整个1月份，万科仅新增1幅位于广州黄埔城中村改造项目的土地储备。有证券分析师指出，新增容积率建筑面积39.4万平方米，新增土地权益地价14.97亿元，大幅低于1月份销售回款122亿元。若以此作为拿地价格，较2011年月均26亿元的权益拿地支出下降42.3％，反映其在土地获取上的谨慎态度。

　　案例
　　绿城“破产门”打开楼市“潘多拉之匣”？
　　1月29日，瑞银报告引述绿城中国管理层称，绿城计划出售上海、青岛、温州及北京四个项目，希望再套现60亿元。若出售顺利，连同之前售股所得的40亿元，可回笼近百亿现金。不过，瑞银预期即使出售项目套现，绿城今年仍会出现负现金流。
　　该报告再度引发市场对于绿城前景的忧虑。事实上，从2011年底开始，绿城就开始腾挪旗下项目来换取资金。截至目前，绿城已累计出售5个项目的部分股权或全部股权。从去年12月底到今年1月，绿城接连出售五个项目，“一周卖五子”回笼近40亿元现金。
　　“从绿城案例里，可以重新感受到房地产开发‘高风险高回报’的特性。”广东省房协理事赵卓文形容，现在的绿城，已经变成“三个打工”的代表：给政府打工（买地最多最贵）、给银行打工（支付高额利息）、给客户打工（项目基本以贴近成本价在卖）。
　　处于风口浪尖的绿城，正以一个个惊悚的事件打开楼市“魔盒”。人们不知道下一个“绿城”会以怎样的方式登场，但都知道，如果绿城在第二次套现之后再卖一次项目，那么，这将是楼市“破产潮”可能出现的重要信号。

　　预警至少七家房企资金紧过绿城
　　根据Wind资讯统计，房地产行业的资产负债率已高达71.28%。其中，总负债超1.24万亿元，截至2011年9月30日，有8家A股上市房企资产负债率超过85%，16家上市房企资产负债率超过80%。如果单从资产负债率来看，A股至少有7家房企比绿城中国的资金链更为紧张。
　　如果出售项目，仍无法改变负现金流状况，那么，一些房企将不得不走向真正的破产。
　　虽然目前看来，大规模的房企“破产潮”并未出现，但资金链危机，将会逼迫更多房企在2012年走向破产。去年底，北京市住建委发文表示，有473家房地产开发企业的资质已被注销，就表明房企已拉开了加速消失的序幕。
　　至于去年年底出现的南京、济南等地开发商走佬事件，更是表明，随着调控不断加码，楼市将不得不面对“不是房企破产，便是老总‘老佬’”的行业乱象。

　　老总论市
　　2012年会非常难，是冬天，是对整个行业的考验。熬过了2012年，2013年的房地产市场一定会有可遵循的内在规律，但这个规律是什么，需要大家去想去琢磨。
　　———万科副总裁毛大庆
　　限购限贷政策不知道延续至何时，老百姓购房预期不知道降低到什么程度，因为有太多不确定性，开发商账面上无论有多少现金，心里都没有数。
　　———建业地产董事局主席胡葆森
　　国内楼市的上一个冬天是2008年10月至2009年7月，全国房地产开发业综合景气指数在冬天待了10个月。由于这次不可能出现2008年四季度和2009年那样的救市力度，所以冬天持续的时间预计将超过10个月。如果说2011年房地产业温度低于去年，那么2012年还将比今年更低。
　　———杨红旭

　　看图点评
　　研究中心：说明几点：一，房地产行业净利率从2010年以来呈下降趋势；二，绿城虽低于平均水平，但不是最低的；三，行业分类中，房地产列第二。因此，绿城12%的净利率并不算低，高于大多数行业。