茅于轼：房地产已无药可救

张庆雷

茅于轼：房地产已无药可救
作者：茅于轼
来源：南方网
来源日期：2012-2-27
本站发布时间：2012-2-28 9:25:23
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　　房价回调是否预示着政府的调控有效?会下跌多少?房地产的救药良方到底在哪里?经济学家茅于轼近日接受南都记者独家专访时表示，房地产市场泡沫已经无药可救，最后必然会走向破灭，届时房价下降50%都不过分，因此他建议老百姓现在不要出手买房。
　　同时，茅于轼完全否认限购限价措施对楼市的作用，他特别提醒，保障房是为了保障最低收入者的住房需求，而不应该是中低收入阶层。中等收入阶层不应该纳入其中。
　　房企民营开发商发展瓶颈在于资金
　　南都：浙江绿城近期多个项目出让，凸显了民营房企在楼市调控之下的生存危机，怎么看待这种现象?
　　茅于轼：房企为什么会赚这么多钱?直接原因是房子在不断涨价。买房人赚钱，卖房人也赚钱。
　　但是从去年下半年开始，已经看到(市场)情况在变，可是很多房地产开发商看不到这些变化。所以现在房子不好卖，借了钱还不了，(他们)就发生了资金链断裂。
　　南都：为什么这种现象在民营房企较为普遍，国营房企相对好一些?
　　茅于轼：国营房企与民营房企的区别在于它能弄到钱。但是大环境决定了无论国营还是民营，房地产业都面临着巨大的风险。我前年就提出这点，我的房地产朋友很不喜欢听我的话，他们说你给我捧捧，我说如果我捧的话就是害了你们。可惜懂这个的人不太多。
　　南都：很多民营企业受宏观调控的影响最大，发展瓶颈在哪里?
　　茅于轼：就是资金问题。
　　南都：因为没有资金，所以民营企业的生存空间越来越窄?
　　茅于轼：大银行是不服务中小企业的。这个全世界都一样。美国有8000多家银行，大部分都是小银行。这就是为什么美国中小企业融资的问题不严重。
　　南都：中国民营房企未来发展空间在哪里?
　　茅于轼：资金问题不解决就不存在很大的发展空间。民营企业他们现在最大的融资渠道就是民间借贷。现在政府要将这块砍掉，民间反应很大，因为民间借贷这块没了，就会进一步加强国有企业对金融的垄断。
　　南都：郎咸平曾说过：中小房企消失后，房价会越高。您怎么看待这个观点?
　　茅于轼：中小房企的问题在于融资问题，而这个融资问题和房价问题的关系并不大。
　　市场楼市泡沫迟早会破灭
　　南都：有人认为，现在房地产市场已经进入了一个没有方向感的时代，所有的人对房地产没有一个共识是导致现在市场混乱的根本原因。您赞成这个观点吗?
　　茅于轼：不是，我认为房地产之所以会变成现在这样，有几个方面的原因。其中之一是我们国家的财富分配不均，贫富差距太大，有钱人房价再高也买得起，所以他们不在乎房价涨多高。第二，有钱人没有好的投资渠道，如果有好的投资渠道的话，他们就不会去购买房地产。第三，政府对土地的控制，政府关于18万亩耕地的红线的规定，这是非常错误的。房地产贵就贵在土地上，(土地)供给不足，导致房价大幅上升。
　　南都：一方面房价大幅上涨，一方面不少地方的房屋空置率很高。
　　茅于轼：其实(导致房价上涨的原因)并不是因为人们的需求太大，现在很多房子都空着呢，我看呢，一些房子一空空十几年都有。
　　南都：你之前说今年中国经济最大的风险在房地产，具体会体现在哪块?
　　茅于轼：空房多嘛，就是泡沫了。在我看来，中国经济今明两年最大的风险就是房地产泡沫破灭，中国的情况在全世界恐怕是独一无二的，因为空房太多了，没人住，这就是最大的泡沫。房屋的海洋，没人住，这是多么可怕的(事情)。
　　南都：您认为今年房地产泡沫会破灭?
　　茅于轼：很难说，但是迟早会破灭。怎样才不破灭呢?除非所有的房子都有人住，这些空房都消化掉。可能不可能?我看是不可能，那只有一条路就是破灭!什么叫破灭呢，就是房价不断往下落。
　　南都：那您觉得泡沫破灭的话，房价要降多少?
　　茅于轼：我估计掉30%不止，掉50%差不多。其实50%这也不算多。三年前，北京的房价就掉了这么多了。
　　南都：根据您的理论，房子空置就会产生泡沫，那是否可以这样判断，房子的属性是否仅仅是居住功能?
　　茅于轼：房子最后的功能就是为了一个住。
　　南都：房子只有一个功能是住，一旦不是这个功能，房地产就出了问题?
　　茅于轼：这个情况不是这样看。在房地产市场中，投机房应该有，但比例不应该很多。房子可以空置，但我听房地产的朋友说8-10%左右比较合理，现在的情况我估计30%都不止，可能到50%。所以这么多的空房，能不出问题?
　　政府调控不敌市场威力
　　南都：但是从这一年来的情况看，各地的楼市都因为限购或限价出现了下调，房价也开始下降了?
　　茅于轼：未必，现在房价在降未必是限购、限价的效果，我认为是整个宏观经济出现了问题。我之前写过一篇文章，说的是现在限购完了，下一步(政府)就要托市。因为泡沫破灭了，政府就要托市。你说，这样子的限购限价有什么用?
　　南都：你对限购限价是完全否定的。
　　茅于轼：完全否定。
　　南都：那房产税呢?
　　茅于轼：我也不赞成。我赞成投资收益收高额税。
　　南都：重庆、上海推行房产税有什么问题?
　　茅于轼：限购、房产税都是限制人们买房，我觉得不好。房产税不是一种应对市场的办法，而应是一种经常性的税种，是房地产市场运用中的一种常规手段。
　　南都：大家对房产税的理解有误?
　　茅于轼：房产税应该有，但并非是针对房价高而采取的手段，而是应该针对那些豪宅采取的税种。但这样执行起来很难。
　　南都：去年11月10日，中山推出了一刀切式的5800元/平方米的限价令，截止日期是12月31日。但元旦后，政府将限价标准提高到了6590元/平方米。
　　茅于轼：毫无道理，限价比限购更糟糕。
　　南都：可是购房者很受益啊。
　　茅于轼：均衡最重要，这种强制性的降价会引起发展商的不满，以后没人去开发房子怎么办?
　　南都：中山这次限价标准其实是没有明确的官方文件公布，只是超过这个价格的楼盘不给备案。
　　茅于轼：不管有无文件，限价就是错了。这说明政府执行一个错误的政策，还不想承担责任。我们有物价法，价格是由市场决定的，而不是由政府干预的。为什么证明是6590元/平方米合适?而不是6600元/平方米?
　　南都：政府是结合去年GDP增长13.5%测算出来的。
　　茅于轼：将限价和政府GDP挂钩这更没道理。
　　南都：如果和人均支配收入挂钩呢?
　　茅于轼：这也毫无道理。政府要懂经济学，不要管那么多，让市场去自由调节。
　　南都：珠海曾有发展商推出“降价补差价”的方案，你认为这符合市场经济规律吗?
　　茅于轼：这个越搞越糟糕，自找麻烦。什么叫市场经济，就是自己负责。你说房价上涨时，消费者也没有将涨的钱吐给发展商呀，现在房价下跌时，消费者就去闹，要求补偿，这怎么行?
　　南都：你现在鼓励人们买房吗?
　　茅于轼：现在这种市场环境下，我不鼓励人们买房。眼看(房价)要掉了，落价的东西买它干嘛?
　　南都：但是您之前说政府要鼓励人们买房?
　　茅于轼：政府要鼓励人们买房是没有问题的，但是政府要放大土地供应，扩大投资渠道等等，而不是通过限制人们买房来降房价。
　　征空置税可稀释房地产泡沫
　　南都：那今年中国经济应该怎么办?是否会对房地产调控有所放松?
　　茅于轼：这个我和你讲，政府调控是没有用的，和市场力量比太渺小了，政府可以做的事情就是开放投资机会，让有钱的人拿钱去做投资，别买房了，这是政府最应该做的事情。但是现在已经晚了，在我看来，房地产泡沫是非破灭不可的事。
　　南都：必须破灭?没有一点挽救的余地?
　　茅于轼：(思考了几秒)我提了一个建议，给空置房收税，结果会导致租金大幅度下降，外来务工人员就可以租房住，我觉得这条实施的话有可能对房地产会有用。
　　不过，也有人说这条很难实施，因为很难判断是不是空房，但是在我看来，哪怕非常困难，哪怕执行成本很高，也是很值得去做，因为收益很高。空房空在那里多浪费，房子很贵的，贵的东西浪费了多糟糕，只要去做，还是有可能的。
　　租房的人本来花2000元，现在只花1000元就可以租到了。但是从另外一个角度来讲，(这条建议)有点干涉人的自由，但我认为这是不得已的事情，否则未来损失更大。将来房产泡沫破灭了，房子更不值钱了。
　　南都：你提到的这个建议也是政府对市场的调控?
　　茅于轼：是对市场的干预，为什么要干预?因为已经有泡沫了。限购有什么用啊?调控的目的是让空房有人住!
　　南都：你认为现在的调控方向应该是压房价还是提房价?
　　茅于轼：现在关键是稳房价，但是稳房价不能解决泡沫的问题。这么多房子空着，泡沫破灭了房价怎能不掉?
　　谈制度土地招拍挂设计不合理
　　南都：2008年金融危机时，政府推出了4万亿元的投资计划，用房地产来启动经济，那么，今年保增长，房地产是调控对象，调控是否会放松?
　　茅于轼：2008年，政府花了大钱救经济，但是有一大部分钱跑到房地产里去，现在看来，这种救市给市场未来带来更大麻烦，现在不是已经体现出来了嘛。但是，说老实话，市场在那，你也没办法避免它。事实上，买房是个人行为，政府是很难干预，只能将这种个人买房的意愿减少或者取消，但要房价不涨，政府要做的话就是增加供给和缩小收入差异。
　　南都：我是否可以理解认为政府的土地供给不平衡是关键因素?
　　茅于轼：问题不在这，问题在于投机。
　　南都：导致房地产现状的因素中，土地招拍挂制度是否是其中的原因?
　　茅于轼：正常的市场是应该有拍卖，也有招标。有拍卖，价格就往上涨;有招标，价格就往下落。而我们现在是只有拍卖，没有招标。
　　南都：所以一开始在制度上就设计不合理。拍卖是土地所有者在拍卖，招标是用土地去招标。
　　茅于轼：他怎么招标呀?土地供给者都只有一家，那就是国家。所以不存在招标。如果大家都有土地，拿到市场去供应，就可以去招标。所有的大宗商品，粮食、黄金都是由招标来决定价格，唯有我们国家的土地是由拍卖决定价格。是的，为什么没有招标呢?原因就是政府垄断了土地市场。
　　保障房中产阶级应自己赚钱买商品房
　　南都：那您认为保障房呢?
　　茅于轼：保障房就更糟糕了。保障房是针对低收入阶层的，而我们现在是针对中低收入阶层，只把高收入排除在外，而这部分的比例不超过20%，80%的人都认为保障房有我的份，怎么可能呢，政府有那么多保障房。最后呢，80%的人都去抢有限的保障房，那么问题就出来了。贪污腐败出来了……而且你永远解决不了所有人住房的问题。
　　南都：那您认为中产阶层的住房问题怎么解决?
　　茅于轼：那就自己努力赚钱买房嘛。这个问题很简单，房子要盖得多，靠什么?靠生产，不从生产上解决问题，从分配上解决问题，怎么行呢?不生产哪来的分配。这是唯一的道路。
　　而现在相反，不是让你努力生产，不是让你努力赚钱去创造财富，而是去抢有限的保障房。和10年前相比，房子盖这么多，怎么来的?就是房子的增加，是靠生产而不是靠分配来的。
　　南都：这个过程很漫长。
　　茅于轼：是的，但是必经的过程。
　　谈前景应该为农民工供应房子
　　南都：薛涌曾发表过观点表示，人口红利将在10年内消失，20年后，中国处于“人口负债期”。而去年，您对外表示，20年后中国将有大量房子剩余，现在您还持这种观点吗?当人口红利消失之后，您认为中国的房地产市场会呈现出一种什么样的格局?
　　茅于轼：这个说法，我要纠正一下。总的情况是，城市人口在萎缩，房多出来了。另外一方面，进城的农民非常多，分那些房还不够。从宏观来看，其实不是问题，不会有太多的剩余。相反，中国房地产的大发展前景，就是为这些进城的务工人员供给房子，从微观上来讲，是怎么让这些进城的农民住上那些空置的房子。从总体上来讲，不矛盾，房子还是缺的，还是要造的。
　　南都：那三四线城市的房子空置怎么办?
　　茅于轼：这事越来越复杂了，其实，中央的政策不应该是发展大城市，应该发展中小城市。但现实是，政府讲资源都放在大城市，所以导致大城市的矛盾越来越突出。如果政府将资源均摊，城市之间的发展均衡了，也就不存在这个问题了。
　　记者手记
　　他用“均衡”来解答房地产问题
　　“我是个经济学家，我不是研究房地产的专家。”在一系列房地产问题抛出来之后，茅于轼边解答边提出了“抗议”。
　　虽然不是研究房地产的专家，但他在事关每个老百姓切身利益的住房问题上仍有不少自己独特的观点：廉租房不应建私人厕所、保障房不应建太多、农民工才是保障房保障的对象、限购让中国走向回头路……这些观点的大胆抛出引起了社会强烈的争议，有人说他是拍着脑袋想出来的，有人说他是为一定的利益阶层说话，也有人认为他敢说真话，值得赞赏。喜欢他的人有富人也有穷人，同样，讨厌他的人，也有富人，也有穷人。
　　在他看来，房地产的问题在经济学上只是简单的供与求的问题，对任何政策对任何现象的看法就在于“均衡”二字。土地供给不平衡、财富分配不均衡、资源分配不平衡……这些不平衡是导致房地产泡沫诞生的根本原因，所以，即使他不研究房地产，但依然可以用他所推崇的经济学理论原则去分析房地产现象。
　　这就是为什么在这个人人均可称之为房产“专家”的时代，我们依然选择一个看似不那么“专家”的茅于轼进行专访的原因。