2000亿元信托今年到期 6000多家开发商或出局(图)

李振国

　这个春天有点冷
　　房企的春天似乎远远没有到来。
　　自2010年4月“国十条”颁布以来，房地产市场在政策高压、销售不畅、资金紧张三方夹击下，渐入寒冬。
　　而当2012年的春天到来时，资金链已然紧绷的房企却还将迎来到期信托支付这一场暴风雪。国泰君安孙建平统计的数据显示，今年2月～3月份，房地产信托将迎来首个兑付小高潮，全年到期需要支付的房地产信托总额接近2000亿元。
　　分析认为，房企的资金链恶化程度将超过2008年。而当这场暴风雪席卷过后，将可能有超过6000家开发商消失。

　　上火
　　房企急“找钱”
　　“我们老板这几天忙得很，基本上都是忙着筹资。今年钱不好借啊！”在一家小型房企做设计的小林表示。记者试图亲自找这位“忙人老板”聊聊，被小林拒绝。最近，即将到期信托让许多房企负责人很“上火”，一方面债主逼债步步逼近，一方面到处筹资钱难借，沉寂一时的开发商融资再度火热起来。
　　要么断臂求生
　　要么向民间借贷
　　根据小林透露，像他们这样的中小开发商在本轮楼市调控中最受伤。政策调控一方面卡住购房人贷款，资金回笼受影响；另一方面，又把开发商资金来源收紧。
　　“我们这样小的企业不可能去股市套钱，银行在政策调整之后，也不愿意再给我们贷款。中小型房企要么把项目卖掉，断臂求生，要么向民间借贷，渡过难关。但民间借贷成本高，时间短。所以现在老板很‘上火’。”小林感慨，同往年相比，今年的钱实在不好借。
　　今年以来，忙着筹钱的开发商又多了起来，从中小企业到大型巨头，从A股公司到港股公司，新一轮融资的帷幕似乎已经悄然拉开。
　　1月份12家房企
　　融资238.5亿元
　　南丰集团1月融资6.5亿美元。2月6日，瑞安房地产宣布计划通过全资附属公司，发行一笔优先票据用作资本开支、收购发展及还债等用途。同日，九龙仓公告表示近期将发行一笔规模为6亿美元的担保票据。评级机构标普披露，中海近期也正在进行一项债券融资行动。
　　粗略统计，仅今年1月份万科、华润置地、金科、凯德置地、名流置业、广宇集团、瑞安房地产等12家房地产企业以债券、信托等方式在资本市场融资238.5亿元。
　　安信证券邹文军指出，在房地产开发资金来源构成中最重要的三个部分分别是：企业自筹资金、销售现金回款（定金与预收款）和贷款。
　　而影响企业资金来源的最大的两个源头是银行与购房者。
　　下雪
　　房地产信托产品进入密集兑付期
　　而让很多包括大型开发商在内的房企感到头疼的还有即将的信托支付。有机构预计，今年仅房地产信托到期的额度就达到千亿元级别。有消息透露，部分地区的银监部门甚至已经开始对所处辖区的信托业展开检查，提前防范风险。
　　国泰君安孙建平统计的数据显示，今年2月～3月份，房地产信托将迎来首个兑付小高潮，全年到期需要支付的房地产信托总额接近2000亿元。孙建平表示，2010年以来，房地产信托大规模发行，特别是2010年3季度和4季度，发行规模到达顶峰。房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，尤其是两年期的产品居多，平均期限1.9年，多数产品在2012年到期。
　　兑付压力将持续到2013年
　　根据国泰君安统计结果，今年总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大，其中季度高峰在三季度，为716亿元；单月高峰在7月份，到期总额达到504亿元。
　　“对过多依赖信托融资的公司来说，大量的到期支付无疑又是一场暴风雪。”东莞一位房企副总对记者表示。
　　孙建平也指出，2010年密集发行的房地产信托产品都是按照高房价的房地产市场设计的，比如回报率指标一般在15％~20％。而房地产的冬天来临，开发商一般难以达到设计产品时的高利润。而且信托一般不能展期，到了结束的时点就要兑付本息。因此，从2011年下半年开始，房地产信托产品进入密集兑付期，且兑付压力将持续到2013年。

　　冰冻
　　房企资金链恶化或超2008年
　　每一次地产的调控、危机与变局演变的焦点最终无不集中在房地产企业的资金链上。有机构分析指出，房企资金链的恶化程度将超过2008年，其中，今年的资金缺口就可能超过万亿。
　　2012年资金缺口
　　将达12423亿
　　安信证券邹文军表示，在项目未达到销售条件时，银行贷款对企业现金流产生决定性影响。个人按揭部分属于银行贷款，其来源的关键在销售环节。根据安信证券对万科、保利地产、金地集团三家大型开发商的对比，现金回款大约占到当期销售额的80%左右。而在当前清淡的销售业绩下，开发商出现了大量资金缺口。
　　“根据我们的估算，2011年资金缺口约3506亿，相对于2011年5万亿左右的销售体量，该资金缺口对行业的影响并不大。但是2012、2013年房地产资金链缺口加大，分别将达到12423亿、20351亿，资金缺口大致相当于当期销售额的25%、40%。”邹文军指出。孙建平也预计，部分中小开发商资金链将有断裂的可能。
　　莫尼塔机构施琪博士也表示，2012年上市房企筹资获得现金的低谷将和销售回笼资金的低谷相重合，房企资金链进一步恶化，情况将比2008年最差水平还要差。“由于2009年二季度以来的大量借款将集中到期，上市房企今年可能开始持续面临较大的筹资压力，并于二季度出现现金缺口。”施琪认为。

　　蒸发
　　三方夹击推高
　　房企“消失潮”
　　在政策高压、销售不畅、资金紧张三方夹击下，大型房企自然收缩战线，中小房企要么卖项目死撑，要么退出游戏，另谋他路。根据2008年情况，预计今年被踢出局的开发商超过6000多家，给部分大型房企提供难得的“美餐”。
　　2011年12月19日，北京市住建委发文称，北京东方时代等473家房地产开发企业的资质证书，有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。这意味着这473家房地产开发企业将在京城楼市消失。“房企消失潮并不只是出现在北京，在各方压力共同作用下，房企今年可能会出现大面积被蒸发的现象。”上述东莞房企负责人预计。
　　2008年全国开发商
　　“蒸发”7155家
　　记者从同花顺系统查询发现，1997年，全国房地产开发商企业为21286个，而在2008年的房地产低迷中，全国开发商突然蒸发了7155家，减少了8.17%。在2009年市场好转的刺激下，2010年开发商数量又增加到85218家。
　　因此，有业内人士预计，如果按照8%的比例计算，今年一年可能消失的房地产开发企业将达到6800多家。杨红旭表示，房企注销潮、并购潮、退房潮等等，这些都是表象，背后是中国楼市环境发生了巨大变化。

　　行业大鳄或享并购“美餐”
　　部分开发商清盘出局或许会给一些购房者奉上一些“廉价品”，但最为受益的应该还是那些行业大鳄们，每次危机或许都能给他们带来丰盛的“美餐”。预计二季度将出现房地产信托兑付风险、资金链断裂和开发商变卖股权。而具有充裕现金及管理优势的龙头公司的并购机会将大幅上升。