小区车位使用费业主共有 配套不达标物业费打8折

徐兴广

     公共维修费、停车费、电梯费、卫生费……物业费的各种收费名目、收费方式经常让市民“摸不着头脑”。面对物业收费，有的业主会长叹一声“实在太复杂，就那么交上吧”，还有的业主经过大量研究，和物业常年处于争吵或僵持状态，甚至为此闹上了法庭。物业费到底怎么收，收费名目是否合理？针对这些问题，市物价局会同市国土资源和房屋管理局研究拟定了《物业服务收费管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称《暂行办法》）。昨日，市物价局发布了该办法，从今天起至6月4日公开向社会征求意见。
    收费有两种方式
    根据《暂行办法》，业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用，但业主大会成立前的普通住宅物业管理区域的物业服务费用不得实行酬金制。
    包干制是指由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
    酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
    物业服务成本有9项
    物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括9项，管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，其中不包括中央空调、二次供水和电梯运行等费用；物业管理区域环境卫生清洁费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，此项费用经业主大会同意后方可计入物业服务成本；经业主同意的其他费用。
    另外，物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 预收时间不能超3个月 物业服务收费根据物业的类型、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域的物业服务收费和各类非住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。
    普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费实行政府指导价，根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价，由价格主管部门会同物业管理行政主管部门制定并定期向社会公布。每个服务等级对应的收费标准为基准价格，具体收费标准可在上浮不超过20%的浮动幅度内确定,下浮不限。
    物业服务收费按 《房地产权证》载明的房屋建筑面积计算。未办理《房地产权证》的，以购房合同所载的建筑面积计算，业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。
    物业服务合同有约定物业服务费可以预收的，预收时间不能超过三个月。另外，房屋交付后空置一年以上的，应免收电梯运行费用。
    停车服务收费 所购车位未停车服务费减半收取
    物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。业主大会成立前的普通住宅物业管理区域内的规划配套停车场（库），其停车服务费、车位租赁费实行政府指导价；非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域内的停车服务费、车位租赁费和各类非住宅物业的停车服务费、车位租赁费实行市场调节价。停车服务费包括车库、车位的使用、设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。
    政府指导价停车服务费和车位租赁费价格由主管部门制定并公布，按月收取。车位使用费归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金。
    住宅物业管理区域内业主独立拥有产权或使用权的车位，业主或物业使用人停车且实行物业服务的，应当交纳停车服务费。已购买车位但未停放车辆的，停车服务费减半收取。
    车位场地使用费属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金。车位场地委托物业服务企业管理的，物业服务企业可以提取一定比例的停车服务费，具体比例由业主大会与物业服务企业协商确定。物业服务企业不得向进入住宅物业管理区域内为业主或物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取任何费用。
    提醒 三种方式可提意见
    市物价局工作人员介绍，为了使《暂行办法》更加科学合理，市物价局已将《暂行办法》在青岛市政务网（www.qingdao.gov.cn ）和青岛市价格信息网（wjj.qing－dao.gov.cn）同时进行公示，公开征求社会意见，公示期为5月22日至6月4日。期间市民有任何意见和建议，可通过电子邮箱、传真或信函形式反馈。
    电子邮箱为：jiage861@126.com；传真号为：85916328；信函邮寄地址：青岛市市南区香港中路17号，邮编：266071。另外，市民有意见或建议还可发短信到13061203067早报短信平台，早报记者将帮你转到市物价局。（记者 孙启孟 通讯员 吕术青）
    案例 拒缴846元物业费多缴456元滞纳金
    孙女士因不满物业公司的服务，拒绝向物业公司缴纳物业费，结果被物业公司起诉到法院。昨天，记者从法院获悉，由于入住时已经签订了相关的合约，并同意了物业公司的收费标准，因此被判决履行合约，支付合理费用846.9元，同时缴纳滞纳金456元。
    孙女士在2009年入住市北区一处小区，同时与小区物业公司签订合约，约定每个月支付94.1元物业费。入住后孙女士始终按时缴纳费用，但从去年1月份开始，孙女士和部分居民开始拒绝缴纳物业费用，物业公司在去年10月份离开小区，但之前9个月的费用始终没有拿到。物业公司将孙女士起诉到法院，称他们已经向业主提供了物业服务和正常管理，收费也需按时缴纳，因为孙女士没有在规定时间内缴纳费用，因此除了正常物业费外，还应该按照合同约定的千分之三的比例缴纳违约金。
    物业公司向法院提交了他们与开发商签订的 《前期物业服务合同》及与业主签订的合约，以此证实物业收费标准、双方的权利义务、物业服务管理内容和缴费时间及违约责任。法院认为，物业公司与孙女士之间签订了合约，物业公司在业主居住的小区实施了物业服务，孙女士作为业主也已经接受了原告提供的物业服务，因此应当按照合同约定缴纳相关费用。逾期不缴纳物业服务费，依据合同约定应缴纳违约金。孙女士没有提出相关的证据，证明自己拒绝缴纳物业费的理由，只能按照合同支付费用，除846.9元的物业费外，还需缴纳456元的滞纳金。(记者 于顺)
    其他规定 不得收装修管理费
    业主或物业使用人对其房屋进行室内装修产生的建筑垃圾，委托物业服务企业代为清运的，应当承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。装修保证金应按国家、省有关规定执行，业主或者物业使用人应当就装修保证金的收取标准和退还等相关事宜与物业服务企业签订协议。物业服务企业不得收取装修管理费等费用。
    门禁卡损坏收工本费
    住宅物业管理区域出入口实行门禁智能化管理或出入证管理的（包括车辆）应当为业主或物业使用人免费配置门禁卡或出入证。因遗失、损坏需要补办门禁卡或出入证的，可按工本费收取。物业服务企业对装修人员实行出入证管理的，出入证按工本费收取。
    电梯空调单独收费
    普通住宅物业管理区域内配备有电梯、中央空调等设施设备的，其运行费用应当由业主或物业使用人支付，物业服务企业代收代管，不包含在物业服务收费标准中。电梯运行费用于相关日常管理、维护保养、直接物质消耗费用及其他相关检测检验费用。物业服务企业应当单独立账专款专用，出现结余的，应当结转使用，并按照业主大会的要求，定期公布收支账目。业主大会成立前的普通住宅物业管理区域内的电梯运行费每月每建筑平方米不得超过0.4元。二次供水运行维护费用在未计入城市公共供水总成本之前，由业主或物业使用人向物业服务企业或供水企业缴纳二次供水运行费用。
    住宅物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、环卫、有线电视等单位应当向最终用户收取费用。物业服务企业接受委托代专业经营单位及环卫管理单位委托收取费用的，不得向业主或物业使用人收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
    名词解释
    物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。市和各区（市）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。
   青岛新闻网5月22日讯  近年来，随着新建小区的不断增多，有关停车收费、电梯费等收费争议与日俱增。记者从青岛市物价局获悉，青岛版的《物业服务收费管理暂行办法(征求意见稿)》已经出台，将与5月22日至6月4日进行公示。市民如有意见，可向物价部门反映。
    市民有意见赶紧提
    市物价局工作人员说，为了使新的物业收费管理暂行办法制定得更加科学合理，现将“征求意见稿”在青岛市政务网( 网址：http://www.qingdao.gov.cn)和青岛市价格信息网(网址：http://wjj.qingdao.gov.cn)同时进行公示，公开征求社会意见。公示期为2012年5月22日至6月4日。
    在此期间，市民有任何意见和建议，可通过电子邮箱、传真或信函形式反馈。反馈单位：青岛市物价局(地址：青岛市市南区香港中路17号；邮编：266071；传真电话：85916328；电子邮箱：jiage861@126.com)。
    解读：配套不达标 收费减20%
    可以说，青岛版《物业服务收费管理暂行办法(征求意见稿)》亮点不少，其中，第九条明确规定，配套设施不达标，物业费应减收20%。
    根据规定，建设单位与物业买受人签订的物业销售合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
    业主大会成立前的普通住宅物业管理区域，因建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能达到购房合同约定标准的，物业服务费应适当减免20%，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。
    房屋空置一年不收电梯费
    《物业服务收费管理暂行办法(征求意见稿)》规定，业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位交纳。
    业主或物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间不超过三个月。
    房屋交付后空置一年以上的，应免收电梯运行费用，合同另有约定的，从其约定。
    物业工作必须全部公示
    《物业服务收费管理暂行办法(征求意见稿)》规定，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。物业服务企业应当按照业主大会的要求，定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。
    对于新规的溯及力，新的《暂行办法》也做出了规定：本办法实施前已签订物业服务合同(包括前期服务合同)尚未到期的，物业服务及其收费标准仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。
    对此，原办法的规定是：青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋管理局关于印发《物业服务收费管理暂行办法》的通知实行物业服务费用包干制的，物业管理企业应当每半年向业主大会通报物业服务费的收支及物业管理的实施情况，并按业主大会要求定期向业主公布物业服务费的收支账目及物业管理的实施情况。

徐兴广

实行物业服务费用包干制的，物业管理企业应当每半年向业主大会通报物业服务费的收支及物业管理的实施情况，并按业主大会要求定期向业主公布物业服务费的收支账目及物业管理的实施情况。