青岛首批商品房产权到限 市民盼政策出台(图)

李振国

青岛首批商品房产权到限

青岛首批商品房产权到限

    平静中的等待
    □距离阿里山小区“撞限”日过去快两年了，黄岛区紫金山小区的部分楼座也进入“撞限”倒计时。
/ Z- L% N: h& {* P" r    不过，与阿里山小区“ 撞限”之时居民的慌张相比，紫金山小区的居民平静了许多，他们所能做的就是等待。
) G2 ?8 O* n, T/ |9 M9 b& c    平静的紫金山小区
8 u2 Z( \3 }) S& x    位于黄岛区紫金山路上的紫金山小区是个好地方，四通八达、生活方便。2008年，市民张女士以每平方米4600元的价格在这个小区买下了一套房子，当时的她，对土地使用权将于几年内到期并不介意。但一年后，阿里山小区土地使用权“撞限”的事情给张女士敲了警钟。2010年借着办 《国有土地使用证》的机会，她搞清楚了自己家的房子明确 “撞限”日——2012年7月22日。
1 ~9 J& I! l6 e  a1 G4 h& B    房子的土地使用权到期了怎么办，有没有办法续上？张女士想和周围邻居“合计”一下，打听的结果却令她大吃一惊：一栋楼上邻居中，各户的土地使用权也各有不同，有20年的，也有50年的。
    “问起土地使用权的事情，大家都说不太清楚，只知道刚搬进来的时候就是这样。”张女士告诉记者，“不过，大家都很看得开，阿里山小区早都那样了，人家不是该怎么过还怎么过吗？”
5 W9 b6 E) w7 d, n* s    张女士的话在房屋中介刘涛这里得到了认可。现在已是太平洋房屋青岛西海岸总部流通部经理的刘涛，从2006年起就在黄岛区从事房屋中介职业。他告诉记者，紫金山小区由多个开发商在不同时间段里拿地后陆续开发而成，产权期限从20年、50年到70年都有。部分楼座即将到期的土地使用权也没给居民正常生活带来很大的不便，房屋买卖过户正常，房价也没有受到特别影响。
    不过，刘涛也坦承，在离紫金山小区不远的“撞限”小区阿里山小区，二手房交易还是受到了不小的影响。根据统计，2009年年中“撞限”以后，阿里山小区的二手房交易量呈下滑态势，到2010年，在黄岛区太平洋房屋20家门店里成交的阿里山小区房屋仅2套，而与之不远的不受“撞限”困扰的老官厅小区同期的成交量为20套，“撞限”影响可见一斑。
    “土地使用权到期最主要的影响是不能贷款了，这就足以打掉大多数的购买力，还有就是土地使用权续期政策的不确定性引起买卖双方的观望”，刘涛分析起了原因，“相信续期政策出台后，阿里山小区的交易量会有一个反弹。”

等待，还是等待

从“阿里山”到“紫金山”，黄岛为什么会有这么多“撞限”房，它们的未来又将如何？

作为国务院最早批准成立的14个经济开发区之一，1989年，青岛经济技术开发区在国有土地使用权出让 上作出大胆的尝试：对以阿里山小区为主的部分住宅用地使用权，设定20年和30年不等的期限。然而，就在一年之后，即1990年5月19日，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布，规定“居住用地的土地出让最高年限为70年”。

住宅用地期满后究竟怎么办？2007年10月1日起施行的 《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但如何续？《物权法》并没有作更多解释。这也就造成了黄岛“撞限”房今日的尴尬。

黄岛国土资源分局局长柳训华最近与网民在线交流的时候表示，《物权法》中未对土地使用权续期应有偿还是无偿做进一步说明，且国家也尚未出台相应的实施细则作为登记的参考依据，造成了“撞限”小区目前的“困局”。为了最大化的保障此类业主的利益，解决房屋所有者的燃眉之急，黄岛国土资源分局已就该类问题请示上级部门，希望能尽快寻求到妥善的解决方案，待上级部门明确办理意见后，将抓紧时间为用户办理延期手续。

等待，成了破解“撞限”房问题最现实，或许也是最有效的手段。 土地续期方式是核心 根据有关报道，青岛经济技术开发区自成立以来，包括阿里山小区在内的出让20年、30年使用年限的住宅出让用地共计41宗，总用地面积667.5亩，业主总数为5071户。其中，土地使用年限为20年的共33宗，总用地面积540.7亩，业主总数为4422户，有一宗33.6亩土地使用权期限截止到2009年6月30日，涉及的业主为310户。此外，还有土地使用年限为30年和35年的出让土地8宗。

岛城资深房地产分析人士龙江认为，作为住宅建设用地使用权到期事件，黄岛“撞限”房处理有着很大的示范意义，这也是各方对其解决方案特别慎重的原因。龙江告诉记者，在国家出台相关政策之前，地方政府对于“撞限”问题的解决，操作空间有限，核心就是土地续期方式。开发商获取土地时缴纳了土地出让金，土地使用权有偿使用，使用时间不同，价格不同。使用权到期后，要继续使用土地，是否要续交土地出让金，交多少，现行法律法规下，没有依据没有标准。这一切，都要依赖《物权法》相关实施细则的出台。细则不出，地方政府做了决定也有被推翻的可能，从这个意义上来说，现在的“等待”是解决黄岛“撞限”房最负责的方法。

山东海旭律师事务所律师郭倩也认为，《物权法》相关配套法律的出台才是解决“撞限”房问题的关键所在。在保护公民合法权益这一层面上，相关办法应在充分调查论证的基础上尽早实施。

采访结束时，记者向张女士询问她所设想的“撞限”房的解决办法。张女士告诉记者，希望土地能尽快续期，让她平静的生活能无缝对接。至于续期时可能会出现缴纳土地出让金的问题，张女士则表示，“我买的20年的房子和那些50年的房子是一个价啊！”

作为住宅建设用地使用权到期事件，黄岛“撞限”房处理有着很大的示范意义，这也是各方对其解决方案特别慎重的原因。而这一问题最终解决，将依赖《物权法》相关实施细则的出台。由此而言，现在的“等待”就是最负责的解决方法。（