汪涛：房地产调控还会更紧、更久吗

魏师杰

本文来源于《财经网》　2012年03月19日 10:22

两会期间中国房地产政策并没发生重大改变，而是更为清晰地传达了政府的决心和目的；住建部部长姜伟新称，“有信心在今年让几个一线城市的房价水平降下去，特别是七、八个大城市的房价”，这也暗示着房价下降的范围可能将仅限于大城市
　　温家宝总理在两会记者会上针对房地产市场的讲话令市场感到意外。他提到“房价还远远没有回到合理价位”，这市场普遍担忧房地产调控政策也许会比预期的持续时间更长、甚至进一步加码。房地产调控政策还会更紧吗？调控政策究竟会持续多久？我们预计政府不会进一步收紧调控政策，并且认为温总理的讲话证实了我们的观点，即当前的调控政策将在今年内基本保持不变。不过从边际上看，我们认为最近放松首套房贷以及对普通商品房开发商的贷款显示房地产政策已在微调。表1总结了有关部委针对房地产政策的最新表态。

　　重申调控、基调不变
　　我们一直认为中央政府今年的商品房调控基调不会出现明显变化。温总理在两会记者会上称“调控不能放松”证实了我们的判断。然而，“房价还远远没有回到合理价位”的措辞被大多数人解读为政府可能会进一步加码调控措施以促使房价大跌。我们认为这一说法更多地表明了政府坚持当前做法的必要性，而不是要推出额外的调控措施。事实上，住房和城乡建设部（住建部）在几天前就已澄清，不会出台新的调控措施，但也绝对不可能放松限购。温总理的讲话也可以被视为向那些试图放松政策的地方政府发出信号。由于保障房将在今年房地产整体建设中起到比以往更重要的作用，我们认为政府对房地产的调控姿态也许能够维持更长时间。
　　至于房价的进一步调整，我们认为这可以通过改变住房结构来实现——即提高保障房和“普通”商品房在整体住房供应中的比重，而整体房价的小幅下跌也将有助于新房平均售价的大幅下调。此外，住建部部长姜伟新也称，“我们有信心在今年让几个一线城市的房价水平降下去，特别是七、八个大城市的房价”，这也暗示着房价下降的范围可能将仅限于大城市。
　　部分微调得到默许
　　尽管政府大力重申调控基调，事实上政策微调已经开始。去年12月起首套房贷就已经放松；两会期间，央行重申“银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价”，以及“信贷资金要支持普通商品住宅的建设或开发”。住建部也表示“楼市调控不会再出新招”。
　　为什么要微调？中央政府希望通过区分“普通”住宅与“高档”住宅（以及“自住型需求”与“投机投资型需求”）来在促进房价调整的同时支撑整体住房建设，从而确保经济增长不会受到房地产调控政策太大的影响。
　　未来，我们预计地方政府将会继续尝试对限购限贷政策进行微调。
　　政府将加大保障房的推进力度和资金投入
　　如我们所预期的，政府正在加大保障房建设的推进力度和资金投入。作为政府改善“民生”的重要内容，中央政府宣布将保障房的预算支出增至2120亿元（较去年实际支出增长23%）。中央政府还要求地方政府增加预算支出，并将地方政府债券收入用于保障房的投入力度。政府和央行均重申银行将为保障房建设提供信贷支持，包括对运营保障房的地方政府融资平台的信贷支持。这也和财政部2月份关于允许成立保障房专门融资平台从银行贷款、债券发行和社会投资获得建设资金的通知相呼应。
　　更为重要的是，保障房建设任务的重心出现了重要转移。政府宣布2012年保障房新开工量将减少30%，但今年的竣工量将增长16%（至500万套）。显然，工作重心已经转移到实际的建设活动上，而不是新开工数量。这也支持了我们一直以来的观点，即2012年保障房建设将会得到更多的实质性推进，从而为房地产整体建设带来不可或缺的贡献，并帮助中国经济避免硬着陆。
　　结论
　　两会期间中国的房地产政策并没有发生重大改变，而是更为清晰地传达了政府的决心和目的。对调控基调的重申也支持了我们的观点，即今年大多数时间里商品房市场仍将保持疲弱，销售面积和新开工面积可能会下跌10-15%，从而拖累建设活动和投资增长。不过，在一些微调措施的作用下，商品房活动可能将会在一个较低水平上环比企稳、而不是进一步下滑。另一方面，保障房在建面积和投资将强劲增长，从而为整体房地产建设活动和投资（预计今年将仅会小幅增长）带来重要支撑、避免中国经济硬着陆。
　　汪涛为瑞银中国特约首席经济学家
【作者：汪涛 】 (责任编辑：陈君)